二番町地区地権者の皆様へ意見書提出のお願い

既報の通り、先月下旬に千代田区より、二番町地区の地権者の皆様に対し、二番町地区における地区計画を、麹町大通りと同じレベルの80mの超高層ビルを可能とする素案が二番町地権者の方へ提案され、12月12日17時締切（郵送は当日消印有効）で意見書の募集が行われております。

このお知らせをお読みいただいている方の中に二番町地区の土地建物所有者の方がいらっしゃいましたら、
また、ご家族やご親戚、お知り合いが二番町に土地建物をお持ちでしたら、
ぜひ添付のチラシをご参考に、千代田区宛てに意見書の提出をお願いいたします。

尚、当会の勉強会にもご登壇いただきました明治大学経営学部特任教授・東京大学名誉教授の大方潤一郎先生が、ご自身のフェイスブックページにてこの計画に対する反対のご意見を表明されております。

ご参考までに共有させていただきます。（出典リンクは最下部にございます）

ーーー以下転載ーーーー

【「千代田区二番町地区地区計画の変更」について当初案が提案者によって取り下げられ、第２次案が提案されました。】

総合設計を使っても建物絶対高さを60m以下にするというルールを定めた地区計画をかけて20年も経っていない二番町地区において（—二番町だけでなく一番町・二番町・三番町・四番町など番町地域には広く、総合設計を使っても建物絶対高さを60m以下にするというルールが地区計画によって導入されています—）１街区にも満たない狭くて不整形な日テレ所有の敷地のみを再開発等促進区に変更して地区計画容積率700%とし、高さ60mを超える超高層事務所ビルの建設を許容する）という、当初案に対し、16条公聴会、17条縦覧において、また令和４年夏のオープンハウスの際のアンケートにおいて、多くの地域住民等が反対したため、また都市マスとの整合性や地区計画の目的との整合性について疑義があるため、３月の都計審では当初案は継続審議となり、都計審の専門家委員による小委員会の提案を踏まえ都計審が修正案の作成を事業者に求めたことから、事業者は10月に当初の提案を取り下げ、11月の都計審に、ビルの高さを80mの抑えた修正案を提案し、区は、これを受けて、16条説明会を開催し、現在、地区計画区域内の地権者等からの意見を募集しているところです。

この第２次案は、修正案といっても、（青空公開空地の一部をピロティ型にしたり、地下駐車場への車路の上にも建物を建てるなどして）ビルの建築面積を少々増やして、建物高さを10m（２階分）だけ下げ、日テレ通りに面した側についてのみ高さ60mのところに軒線を作り、その上の建物については若干セットバックさせたという、わずかな変更をしただけのもので、当初案のかかえる様々な問題は、ほとんど何も改善されていません。特に、番町地域一帯にかけられている高さ60m制限ルールが、特定の一企業の土地活用の思惑で破られてしまう—地区計画で明確に総合設計でも（つまり公開空地を設けても）突破できないと定めているにもかかわらず、その地区計画を、日テレの所有地についてだけ変更して、ルールを変えてしまうという大問題は、高さを80mにしたところで、ほとんど何も改善しないわけです。都市マスの記述との不整合の問題は何も改善されていませんし、地区計画の目的の欄に書かれた記述と地区整備計画による建物高さの基準（80m）との不整合の問題も相変わらずですから、都市計画の内容として不適切であるだけでなく、形式としても違法で瑕疵のある都市計画といわざるをえません。

そもそも、この計画案は、都の「再開発等促進区運用基準」の算定基準によれば、最大限許容される計画容積率は概ね700%になるわけですが、その700%という数値は単なる上限値であって、当該地区にかかっている建築形態規制やその他の制約を再開発等促進区を用いて緩和してまで上限容積率の実現を保障するものではないのです。ですから、この700%という計画容積率は、番町一帯について住民の総意として定めた「中高層（つまり高さ60m以下）の街並み形成」という基本的ルールの枠内で達成すべきことであって、ルールの枠内では達成できない（消化できない）というのであれば、ルールの枠内で達成できる範囲に実現容積率を抑えることは事業者の当然の義務なのです。（それは、たとえば日影規制や高度地区などの建築規制の制約により、指定容積率いっぱいを消化したマンションを建てられないケースがよくあることとまったく同じことで、容積率規制というのは、その制限を超えた建物は建てられないという数値であって、その数値いっぱいの建物の建築が保障されているものではないのです。むしろ様々な事情によって規制値一杯の容積率は実現できないことが一般的なのです。

本件についていえば、たとえば、ピロティ型の公開空地をさらに増やし建築面積を大きくする、平均階高を現在の案の5mから4m程度に下げる、地階をもっと増やすなど建築計画に工夫をすれば、建物高さを60m以下に抑えても、容積率700%は実現できるのです。単に、上限容積率の700%を消化しながら、賃料の稼ぎやすそうなオフィスビルを建てたいという、もっぱら私的な利益を追求するだけの土地活用プロジェクトのために、現行地区計画のうちの特定の者の所有地についてのみ再開発等促進区を適用して、建築形態について地域で定めたルールを捻じ曲げて緩和するというのは、これまでの番町一帯の街づくりの努力を無にする暴挙というだけでなく、きわめて不公平な都市計画の運用であることから、また、都市マスとの不整合の法的問題、地区計画の目的欄の記述内容と地区整備計画における建物高さ制限の数値が不整合であるという大きな論理的瑕疵をかかえた地区計画案になっているという問題からしても、この都市計画の変更案には、千代田区在勤の都市計画の専門家として強く反対するものです。

ーーー転載終わりーーー

出典）大方潤一郎先生フェイスブックページの下記11月30日投稿より

(画像をクリックするとPDFが表示されます)

以上どうぞよろしくお願い申し上げます。